צרכנות

מה קובע את ריבית המשכנתא?

8 ביולי 2018 | זמן קריאה 3 דקות

הריבית מייצגת את מחיר המשכנתא שלכם והבנק לא קובע אותה באופן שרירותי, אלא משתמש בשורה ארוכה של פרמטרים. במאמר הבא נסביר לכם על התנהגות הריבית ונביא טיפים לחיסכון בהוצאות

הריבית השנתית היא הפקטור העיקרי שקובע כמה נשלם על המשכנתא. כמו בכל הלוואה אחרת, הריבית מייצגת את הסיכון שהבנק נוטל על עצמו ואת מחיר הכסף שנקבל ממנו. אם נדרוש הלוואה גבוהה ולא נראה הכנסות שמגבות את ההחזר החודשי, הבנק ידרוש ריבית בהתאם. לחילופין, הקטנת אחוז המימון וקיצור תקופת המשכנתא עשויים לחסוך לנו הרבה כסף.

בשביל להבין מה קובע את התנהגות הריבית צריך קודם כל להכיר את מצב השוק הנוכחי. לפי סקירה של בנק ישראל ל-2017, ישנה ירידה של 10%-30% באזורים השונים בארץ במכירת דירות חדשות ולכן גם ירידה מסוימת בהיקף המשכנתאות החדשות בהשוואה ל-2016. עם זאת, היקף המשכנתא הממוצעת אשתקד היה עדיין גבוה ועמד על 661 אלף ש"ח, מה גם שמעל 28% מהמשכנתאות היו במינוף גבוה של מעל 60% משווי הנכס.

החלק המרכזי של פילוח המינוף מראה שנוטלי משכנתאות נשמעים להמלצות של בנק ישראל ומקפידים על כך שההחזר החודשי של ההלוואה לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלהם. לפי הנתונים, משכנתאות במינוף של 30%-60% משווי הנכס היוו אשתקד 63% מהשוק, לאחר שב-2016 הן נעצרו על 59.8%.

העניין הוא שההחזר החודשי נקבע לפי הריבית ולא להיפך. כל משכנתא מורכבת מסכום ההלוואה המקורי שאותו מקבלים מהבנק ולפיו יודעים את סכום המינוף, ומריבית – המחיר של ההלוואה שנקוב באחוזים. בנוסף, כל אחד ממסלולי ההלוואה מתאפיין בפרמטרים שונים מבחינת שיטת החזר, הצמדה למדד, התנהגות הריבית לאורך חיי ההלוואה, הגבלת תמהיל המשכנתא בהתאם לרגולציה של בנק ישראל, אפשרות פירעון מוקדם עם או בלי עמלת היוון, טווח שנים וסוג המטבע שבו בוחרים לנהל את ההלוואה.

איך מתנהגת הריבית שלכם?

העיקרון שצריך להנחות אתכם לכל אורך התהליך המאתגר של השוואה בין מסלולי משכנתאות הוא שהריבית היא המחיר של הכסף שאתם מקבלים מהבנק. בתוך כך, עליכם לזכור שהריביות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה וריבית משתנה.

ריבית קבועה נותרת כמו שהיא לכל אורך חיי המשכנתא והיא מאפשרת לכם לתכנן את ההחזר החודשי ביציבות מסוימת, אך מנגד מחייבת את הבנק לקחת סיכון מסוים ולכן גבוהה יותר. מנגד, בהלוואות בריבית משתנה קובעים עוגן שמשמש כפרמטר אובייקטיבי וידוע מראש. כאשר העוגן עולה, הריבית עולה יחד איתו ולהיפך. יתרה על כך, כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה כל עוד הוא עומד בקריטריונים של בנק ישראל. כמו כן, בבחירת מסלול בריבית משתנה צריך לדעת שהריבית מתעדכנת לפי העוגן הרלוונטי למסלול רק בנקודות הזמן כפי שנקבעו בהסכם מול הבנק. נקודות הזמן המסורתיות הן כל שנה, שנתיים או חמש שנים אבל יש גם אפשרויות אחרות.

הבנק קובע את הריבית עצמה בהתאם לעלות מקורות המימון שלו ולפי הסיכון שהוא לוקח בהעמדת ההלוואה לרשותכם. ככל שהעסקה תוגדר מסוכנת יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה. בשביל לבצע את הערכת הסיכון בצורה המדויקת ביותר, הבנק אוסף מגוון נתונים ומשקלל אותם עם מודלים סטטיסטיים. במקביל, הוא נעזר בשיקול דעת של מומחי אשראי בבנק ובוחן את היסטוריית האשראי של הלווה.

הפרמטרים העיקריים שנלקחים בחשבון לשם קביעת גובה הריבית הם מיקום הנכס, עלותו, ההכנסות שלכם כפי שהצגתם על בסיס תלושי שכר ותנועות בחשבון, התחייבות נוספות שיש לכם, נתונים אישיים, תקופת ההלוואה, הרכב ההלוואה, אחוז המימון, יחס ההחזר ועוד. במידה ותרצו להיכנס לעובי הקורה, תוכלו להיפגש עם יועץ משכנתאות ולבקש פירוט נוסף של הפרמטרים השונים, או להיעזר בהם על מנת לקבל כמה הצעות שונות מבנקים אחרים.

כך תשוו בין מסלולי הלוואה

על בסיס השוואה יעילה בין מסלולי הלוואה תוכלו למצוא את המשכנתא שמתאימה לכם ולחסוך בהוצאות. בתוך כל מסלול הלוואה יופיע מידע על הריבית, הדרך שבה היא נקבעת, ההתנהגות שלה לאורך חיי המשכנתא ועמלת ההיוון במקרה של פירעון מוקדם. אם תרצו להגיע לבנק מוכנים יותר, תוכלו להיעזר בכלי כמו מחשבון משכנתא ולבדוק כיצד כל שינוי בריבית משפיע על גובה ההחזר החודשי או על סך סכום ההלוואה.

ריבית משתנה על בסיס הפריים למשל צמודה לשינוי ריבית הפריים הנהוגה בבנק ישראל ובה אין הצמדה למדד המחירים לצרכן, לעומת ריבית שמשתנה כל שנה רק בהתאם לעוגן ובצמוד למדד. לשם השוואה, בריבית קבועה צמודה למדד תצטרכו לשלם קצת יותר אבל היא לא צמודה למדד המחירים לצרכן ולרוב גם אין עמלת היוון בגין פירעון מוקדם.

בשורה התחתונה, ריבית המשכנתא נקבעת לפי הנתונים האישיים שלכם, רמת הסיכון של הבנק, סוג הנכס והמצב בשוק ההון. אלו פרמטרים דינאמיים שמשתנים כמעט על בסיס יומי והם מחייבים אתכם לאסוף כמה שיותר מידע לפני שתחתמו על מסמך שילווה אתכם שנים קדימה.