מושגי משכנתא שחשוב להכיר

חישוב גס על בסיס נתונים שפורסמו על ידי בנק ישראל בשנת 2014 חשף שבאותה תקופה היקף החוב הממוצע של כל משק בית ישראלי היה 169 אלף ש"ח, ולפי השערות בענף הוא עוד הספיק מאז לצמוח. אחת הסיבות העיקריות לכך היא החזרי משכנתא, כי סך חובות משקי הבית בישראל לדיור חצו ביוני 2017 את רף חצי טריליון השקלים והגיעו ל-504 מיליארד ש"ח.

הדרך הנכונה להפחית את תשלומי המשכנתא ולצמצם את גובה החוב לבנק היא להבין על מה אנחנו משלמים. מצד שני, מדובר על בעיה קשה מכפי שנהוג לחשוב היות והיא דורשת היכרות עם שורה ארוכה של מונחים טכניים. זה לפיכך הזמן המתאים להסיר את הכפפות ולהבין מה עומד מאחורי מושגי המשכנתא המרכזיים.

מהו "אחוז מימון" ולמי משלמים "דמי תיווך"?

מלבד מקרים יוצאי דופן ונסיבות מיוחדות, החוק בישראל מאפשר לבנקים לתת הלוואות במימון של עד 75% מערך הנכס. המושג "אחוז מימון" מתאר לפיכך את היחס בין סך המשכנתאות לבין שווי הנכס. ככל שאחוז המימון קטן יותר כך יורד הסיכון שנוטל על עצמו הבנק, ולכן הלווה גם נדרש לשלם פחות ריביות.

בנוסף, יש לזכור שהרגולציה מובילה לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים והמגמה הזו לא צפויה להשתנות בקרוב, אלא להיפך. הרגולציה על אחוזי המימון היא למעשה אחד הכלים היחידים שעומדים לרשות המדינה בפיקוח על תחום המשכנתאות והדיור.

היכרות עם המושג אחוז מימון חשובה כי בעזרתה ניתן גם להבין מה זה "אישור עקרוני".
באופן כללי, השלב הראשון בתהליך קבלת משכנתא מכל בנק בארץ הוא הגשת בקשה. את הבקשה הזו מגיש הלווה על מנת לקבל אישור עקרוני. התנאי להגשת הבקשה הוא מתן פרטים ראשוניים הקשורים בנכס ובלווה, כמו לדוגמא הכנסות חודשיות, הלוואות אחרות, מצב חשבון בנק וכן הלאה. עלות הגשמת החלום של רכישת דירה לא מורכבת רק מהמחיר הנקוב בחוזה. כדאי להביא בחשבון עוד הוצאות כמו דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, דמי פתיחת תיק וכמובן דמי תיווך. את דמי התיווך רוב האנשים מסכימים לשלם כי הם מתארים תשלום בשיעור של עד 2% ממחיר הנכס בתוספת מע"מ למתווך, בעוד את דמי ההסכמה למנהל מקרקעי ישראל ודמי פתיחת התיק לא כולם מכירים.

"דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל" הם התשלום שעליכם לשלם כתנאי להעברת זכות חכירה בנכס. היות וחלק מהנכסים בישראל נמצאים על אדמות שמנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל, דמי ההסכמה עשויים להיות תנאי מהעסקה שתבצעו. מנגד, "דמי פתיחת תיק" משולמים לבנק אחרי שתקבלו את האישור העקרוני ותסכמו מולו את תנאי ההלוואה.

מתי כותבים "הערת אזהרה"?

יש גם מושגים שנראים על פניו מרתיעים, בעוד בפועל הם בסך הכל מתארים את ההסכמות המקובלות ביניכם לבין הבנק. כך לדוגמא המושג "הערת אזהרה" מתייחס להערה שנרשמת בטאבו של הנכס ועל בסיס התחייבות שלכם כבעלי הזכות לבצע עסקה שקשורה אליו. המטרה היא לרוב למנוע עסקאות סותרות על אותו נכס, ולכן הבנק ידרוש מכם לרשום הערת אזהרה נוספת לטובתו. במילים אחרות, הערת אזהרה משרתת את האינטרס שלכם לא פחות מאשר את הבנק ואין סיבה להיבהל בגללה.

גם הנושא של "טאבו" מטריד המון אנשים שעומדים לקראת נטילת משכנתא ראשונה. זה נובע בעיקר בגלל שמחלקת הטאבו בלשכה לרישום מקרקעין פועלת מכוח חוק המקרקעין, ולא רבים מכירים אותו. תפקיד הלשכה הוא לנהל את רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית ולטפל גם בכל מה שקשור לחכירה שהועברה לרישום בטאבו. יש לכם את הזכות המלאה על פי חוק לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס ותמורת תשלום אגרה סמלית בלבד, אז כדאי לנצל זאת.

איך יודעים שהגיע הזמן ל"מיחזור"?

משכנתא היא ככל הנראה ההלוואה הכי חשובה וגדולה שתיקחו בחיים, אז אל תצפו לסיים את ההתנהלות מול הבנק אחרי שתקבלו מפתח. האחריות שלכם כלווים היא לעקוב אחר ההלוואה ולנצל את הידע שעומד לרשותכם על מנת להשיג תנאים טובים יותר. בנוסף, כך תדעו שהגיע הזמן לבצע מיחזור ואולי תוכלו להיעזר בו בשביל לחסוך מאות שקלים בחודש.

"מיחזור משכנתא" מאפשר להתאים אותה לצרכים חדשים. במסגרת המיחזור אתם למעשה לוקחים משכנתא חדשה שמתאימה לכם בנקודת הזמן הנוכחית, ומסלקים את המשכנתא הקיימת. השינויים במסגרת מיחזור משכנתא יכולים להיות בפרמטרים כמו הרכב מסלול ההלוואה, גובה הריבית, משך התקופה וגובה המימון.

את המיחזור כדאי לבצע תוך שמירה על יחס של החזרים חודשיים בסך של עד שליש מההכנסה הפנויה. במידה ותצטרכו תוספת לסכום המשכנתא, זכרו שכלכלי יותר להקטין את אחוז המימון ומשתלם לקצר את התקופה ככל שמתאפשר לכם.