נדל"ן

המהלך החדש הזה, הוא פריצת דרך של תשואות למשקיע הפשוט

21 בינואר 2017 | זמן קריאה 2 דקות

כבר למעלה מ-14 פרויקטים בעשרות מיליוני דולרים עם תשואות מרשימות: מרשימות בהחלט.

בניגוד לשוק הדיור בישראל שמגלה סימנים ראשונים של התקררות אמיתית והתייצבות, שוק הדיור האמריקאי עבר ממצב של משבר עמוק למצב של גאות וצמיחה בביקוש לפרויקטים חדשים. אם בשנים האחרונות תשואה שנתית של 10% משכירות הייתה דבר שכיח, כיום, התשואות הן חד ספרתיות ונמצאות בתהליך של ירידה. מצב זה מלמד כי זהו בדיוק הזמן לעבור לפלח הרווחי הבא של השוק בתחום היזמות. פרויקט יזמי בעל ביקוש רב לדירות הנבנות הופך כיום לתמורה הטובה ביותר במישור הסיכוי-סיכון הקיים בשוק הנדל"ן האמריקאי.

אז היכן כדאי לצאת עם פרויקט יזמי? ישנם אזורים בארה"ב שמתאפיינים בביקושים גבוהים מאוד לרכישת דירות ובתים פרטיים, עובדה שבאה לידי ביטוי בעלייה עקבית במחירים ב-5 השנים האחרונות. עקב המשבר מ-2008 הבנקים לא נתנו אשראי לבנייה חדשה ולכן לאורך תקופה ארוכה לא בנו פרויקטים חדשים ולכן נוצר ביקוש, הבעיה הזו יצרה מחסור בדיור במיוחד בשכונות היוקרתיות והמבוקשות. באותן שכונות ישנו מחסור ביזמות בשל היעדר קרקעות פנויות לבנייה והיעדר פיתוח, הבעיה הזו הביאה את שרוליק חנוך ודן ליברמן, בעלי SDB להחליט להיכנס לעובי הקורה ולהביא את היזמות והיצירתיות הישראליות כדי לספק מענה, לתת פתרון על מחסור בביקוש מקומי ולייצר תשואות עודפות על פני אלטרנטיבות נדל"ניות אחרות.

"היזמים הישראלים כבר פועלים במרץ לאתר נכסים בשכונות המבוקשות, מכיוון שאפיק זה הספיק להפוך ללהיט שמתאים בדיוק לאופי הישראלי – תשואות גבוהות בטווח קצר ונראה לעין. וכשהביקוש למגורים בשכונות המבוקשות עובר את הקו האדום, הסיכון שנכס חדש לא יימכר הינו נמוך מאוד, ואף מאפשר לנו לבנות מספר נכסים על שטח של נכס אחד." כך אומר שרוליק חנוך, אחד ממנהלי חברת SDB הנחשבת כיום כחברת ניהול הדירות הגדולה בישראל. החברה פועלת מזה כעשור באיתור וניהול הזדמנויות נדל"ן בארץ ובארה"ב עבור משקיעים ישראלים, בשיתוף בנקים אמריקאים, גורמי מפתח בשוק ועם יזמי נדל"ן ותיקים מלוס אנגל'ס, ניו יורק ואטלנטה. כך, על פי חנוך, הם מצליחים להפוך עסקת נדל"ן באזור מבוקש לעסקה פיננסית שהמשקיע הישראלי יכול להגיע עם 25,000 דולר בלבד.

איך הפרויקט מתבצע בפועל?
קבוצה של משקיעים רוכשת בית פרטי שלאחר הרכישה מושכר או ממשיך להיות מושכר לשוכרים הקיימים. המשקיעים נהנים מהתשואה השוטפת של הפרויקט עד לקבלת היתר בנייה שלאחריו הורסים את הבית הקיים ויוצאים אל הפרויקט היזמי.

אז למה דווקא להשקיע בארה"ב?
הרי פרויקטים של תמ"א אפשר להוציא אל הפועל גם בישראל. התשובה נעוצה במשך הזמן שניתן להתחיל ולסיים פרויקט שמאפשר גם וודאות כלכלית וגם רווח גבוה יותר. בזמן שבו יוצא אל הפועל פרויקט תמ"א בישראל אפשר לסיים לפחות שלושה פרויקטים בארה"ב. כמו כן, בארה"ב, לוקח שישה חודשים להוציא היתר בניה, הבנייה עצמה אורכת עד כשנה וחצי וכך בתוך שנתיים מרגע רכישת הבית הקיים, מוקמות במקומו מספר יחידות דיור חדשות, וכך למעשה מנצלים את מירב זכויות הבנייה ומאפשרים למקסם את רווחיות הפרויקט.

היתרון של פרויקט יזמי הוא הטווח הקצר יחסית של השקעה
מה שמקנה לה וודאות גדולה יותר ומפגש מהיר יותר עם כספי ההשקעה בסופו. בנוסף, פרויקט יזמי מאפשר לבחור מיקומי פריים לוקיישן. כמו כן, בשיטה של יזמות מול רכישת בית בבעלות מוריד מהמשקיע את כל טרדות של עלויות של אחזקת בית ותחלופת שוכרים. משקיעים לטווח ארוך פשוט יכולים לבחור להמשיך עם כספי הרווח שנוצר לפרויקט הבא.